不動產(chǎn)信托投資方式在全球漸成市場投資主流
來源：www.beiwo888.cn 時間：2004-05-28
投資是人們利用手中資金購買股票證券或購置不動產(chǎn)以期將來升值、獲得收益的行為。面對股票證券投資收益飄搖不定，首次公開發(fā)行上市(IPO)市場投資回報漲落難料，過低的利率使債券市場的風險率驟漲等種種狀況，投資者早已洞悉當今世界投資市場的紛繁多變。于是，他們將目光轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場，投資房地產(chǎn)市場的熱潮逐漸興起，而不動產(chǎn)信托投資方式逐漸成為房地產(chǎn)市場投資主流。
房地產(chǎn)成為國際投資市場亮點
英國投資房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(IPD)每月指數(shù)顯示，在截至2004年2月的12個月里，英國房地產(chǎn)市場的投資總回報率為12%。相比之下，盡管股票證券投資會有更高收益，但其市場穩(wěn)定性、投資回報的可預見性已大不如以前。因此，愿意投資房地產(chǎn)市場的投資者，尤其是個人投資者的隊伍日漸壯大。
但是，對于大多數(shù)投資者而言，他們所持有的資金不足，無力購買多種類、多用途的樓宇、地產(chǎn)(如住宅用、商用、產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)等)以形成多樣化的不動產(chǎn)投資組合，規(guī)避單一領域投資所帶來的風險，而進行房地產(chǎn)信托投資不失為規(guī)避風險的良好投資方式，因此，主要投資于房地產(chǎn)市場的不動產(chǎn)投資信托公司(Reits)、投資基金在世界范圍內(nèi)日益受到投資者的青睞。
不動產(chǎn)投資信托公司的運營機制
不動產(chǎn)投資信托公司擁有，并在多數(shù)情況下運營諸如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和庫房等能夠帶來收益的不動產(chǎn)，部分此類公司還從事不動產(chǎn)融資業(yè)務。通常情況下，不動產(chǎn)投資信托公司的股票可以在主要的股票交易市場自由交易。具有資質(zhì)的不動產(chǎn)投資信托公司還獲準從其公司應征稅收入中扣除派發(fā)給股東的紅利，因此，多數(shù)不動產(chǎn)投資信托公司將其全部應征稅收入派發(fā)給股東，這樣，它們就無須繳納公司稅或資本收入稅。相應稅款由股東按照其實際獲得的股息支付。成為具有資質(zhì)的不動產(chǎn)投資信托公司的必要條件是公司必須將不低于90%的應征稅收入派發(fā)給股東，但是，和其它公司企業(yè)類似卻又與合作伙伴關系不同的是，不動產(chǎn)投資信托公司不能將其稅收損失轉(zhuǎn)嫁到投資者身上。
不動產(chǎn)信托投資的興起
不動產(chǎn)投資信托公司發(fā)源于美國。1960年，美國國會批準成立不動產(chǎn)投資信托公司，其目的就是讓中小投資者也能夠投資大規(guī)模的收益性不動產(chǎn)。對投資者而言，此類公司具有顯著的優(yōu)勢：通過房地產(chǎn)信托投資而實現(xiàn)更大程度的投資多樣性。20世紀80年代稅制改革后，由于在稅制方面所受的優(yōu)待以及在合股方面不受限制，不動產(chǎn)投資信托公司在美國吸引了越來越多的投資者的目光。1993年，美國取消了養(yǎng)恤基金的投資限制，養(yǎng)恤基金也大規(guī)模地加入了不動產(chǎn)信托投資的行列，不動產(chǎn)投資信托公司的市場資本總額在1年內(nèi)從150億美元迅速增長到320億美元。就資產(chǎn)構(gòu)成而言，不動產(chǎn)投資信托公司的不動產(chǎn)份額占其總資產(chǎn)的75%以上。此外，這些公司還獲準擁有非美國所有權(quán)的房地產(chǎn)，在公司股本與債券的比率方面不受限制。與此同時，不動產(chǎn)信托投資的收益也相當可觀，截至2003年年底，這種投資形式的收益在部分投資時段上超過了股票證券投資?；谝陨戏N種優(yōu)勢，不動產(chǎn)投資信托公司在美國房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大、成為市場主流在所難免，而其他國家和地區(qū)也相繼創(chuàng)建了類似的投資信托機構(gòu)和組織，不動產(chǎn)投資信托公司在全球范圍內(nèi)呈蓬勃發(fā)展之勢。
不動產(chǎn)信托投資方式在全球漸成主流
目前，澳大利亞、荷蘭、比利時、新加坡和日本已經(jīng)有不動產(chǎn)投資信托公司在市場運作，法國和中國香港特區(qū)最近也開始引入此類公司，意大利正在考慮將其引進本國市場并加以推廣，而德國正在為引入不動產(chǎn)投資信托運營方式進行院外游說活動。
2003年3月，英國就引入和不動產(chǎn)投資信托公司相類似的“房地產(chǎn)投資基金”(PIF)舉行了咨詢會，商討其進入市場的可行性。英國財政大臣戈登.布朗希望引入房地產(chǎn)投資基金以幫助凝縮、消除住房市場的泡沫。他指出，“不動產(chǎn)投資信托公司一旦成為公開上市的、從內(nèi)部管理且資本結(jié)構(gòu)固定的高銷售要求的公司，其市場表現(xiàn)將尤其突出。”他還建議以商用房地產(chǎn)為目標而創(chuàng)建起來的房地產(chǎn)投資基金同樣應在住宅房地產(chǎn)市場投資，發(fā)揮其應有的作用。
2003年，不動產(chǎn)投資信托公司開始進入中國香港特區(qū)市場運作，其資金管理采取外部管理方式。與多數(shù)不動產(chǎn)投資信托公司不同的是，在香港，這些公司并未完全被免除納稅義務：它們獲準免于支付地產(chǎn)稅，但是還須繳納利潤稅。
同在2003年，法國也醞釀產(chǎn)生了具有本國特色的不動產(chǎn)投資信托公司。與此同時，部分房地產(chǎn)公司也開始朝著Siics方向進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，目的是吸引具有更廣泛行業(yè)背景的股東投入和更多的投資資金流入。法國稅務當局已經(jīng)批準，在轉(zhuǎn)型公司支付相當于其4年資本收益稅額一半的稅款后，可以免除其將來的納稅義務。
在澳大利亞，不動產(chǎn)投資信托公司同樣在房地產(chǎn)市場運作。不動產(chǎn)投資信托公司和房地產(chǎn)公司在其房地產(chǎn)市場共存，而且多數(shù)信托投資公司還是采取外部管理方式。在新加坡和日本，不動產(chǎn)投資信托公司和房地產(chǎn)公司也在市場共存。由于不動產(chǎn)投資信托公司進入兩國市場相對較晚，它們和市場的磨合、協(xié)調(diào)適應尚需些時日。
在世界各國紛紛引入、推廣不動產(chǎn)投資信托公司之際，房地產(chǎn)信托投資作為國際投資市場的一種新興投資形式，在世界市場運營機制比較成熟的國家和地區(qū)的蓬勃發(fā)展已是大勢所趨。
房地產(chǎn)成為國際投資市場亮點
英國投資房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(IPD)每月指數(shù)顯示，在截至2004年2月的12個月里，英國房地產(chǎn)市場的投資總回報率為12%。相比之下，盡管股票證券投資會有更高收益，但其市場穩(wěn)定性、投資回報的可預見性已大不如以前。因此，愿意投資房地產(chǎn)市場的投資者，尤其是個人投資者的隊伍日漸壯大。
但是，對于大多數(shù)投資者而言，他們所持有的資金不足，無力購買多種類、多用途的樓宇、地產(chǎn)(如住宅用、商用、產(chǎn)業(yè)用地產(chǎn)等)以形成多樣化的不動產(chǎn)投資組合，規(guī)避單一領域投資所帶來的風險，而進行房地產(chǎn)信托投資不失為規(guī)避風險的良好投資方式，因此，主要投資于房地產(chǎn)市場的不動產(chǎn)投資信托公司(Reits)、投資基金在世界范圍內(nèi)日益受到投資者的青睞。
不動產(chǎn)投資信托公司的運營機制
不動產(chǎn)投資信托公司擁有，并在多數(shù)情況下運營諸如公寓、購物中心、寫字樓、旅館和庫房等能夠帶來收益的不動產(chǎn)，部分此類公司還從事不動產(chǎn)融資業(yè)務。通常情況下，不動產(chǎn)投資信托公司的股票可以在主要的股票交易市場自由交易。具有資質(zhì)的不動產(chǎn)投資信托公司還獲準從其公司應征稅收入中扣除派發(fā)給股東的紅利，因此，多數(shù)不動產(chǎn)投資信托公司將其全部應征稅收入派發(fā)給股東，這樣，它們就無須繳納公司稅或資本收入稅。相應稅款由股東按照其實際獲得的股息支付。成為具有資質(zhì)的不動產(chǎn)投資信托公司的必要條件是公司必須將不低于90%的應征稅收入派發(fā)給股東，但是，和其它公司企業(yè)類似卻又與合作伙伴關系不同的是，不動產(chǎn)投資信托公司不能將其稅收損失轉(zhuǎn)嫁到投資者身上。
不動產(chǎn)信托投資的興起
不動產(chǎn)投資信托公司發(fā)源于美國。1960年，美國國會批準成立不動產(chǎn)投資信托公司，其目的就是讓中小投資者也能夠投資大規(guī)模的收益性不動產(chǎn)。對投資者而言，此類公司具有顯著的優(yōu)勢：通過房地產(chǎn)信托投資而實現(xiàn)更大程度的投資多樣性。20世紀80年代稅制改革后，由于在稅制方面所受的優(yōu)待以及在合股方面不受限制，不動產(chǎn)投資信托公司在美國吸引了越來越多的投資者的目光。1993年，美國取消了養(yǎng)恤基金的投資限制，養(yǎng)恤基金也大規(guī)模地加入了不動產(chǎn)信托投資的行列，不動產(chǎn)投資信托公司的市場資本總額在1年內(nèi)從150億美元迅速增長到320億美元。就資產(chǎn)構(gòu)成而言，不動產(chǎn)投資信托公司的不動產(chǎn)份額占其總資產(chǎn)的75%以上。此外，這些公司還獲準擁有非美國所有權(quán)的房地產(chǎn)，在公司股本與債券的比率方面不受限制。與此同時，不動產(chǎn)信托投資的收益也相當可觀，截至2003年年底，這種投資形式的收益在部分投資時段上超過了股票證券投資?；谝陨戏N種優(yōu)勢，不動產(chǎn)投資信托公司在美國房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大、成為市場主流在所難免，而其他國家和地區(qū)也相繼創(chuàng)建了類似的投資信托機構(gòu)和組織，不動產(chǎn)投資信托公司在全球范圍內(nèi)呈蓬勃發(fā)展之勢。
不動產(chǎn)信托投資方式在全球漸成主流
目前，澳大利亞、荷蘭、比利時、新加坡和日本已經(jīng)有不動產(chǎn)投資信托公司在市場運作，法國和中國香港特區(qū)最近也開始引入此類公司，意大利正在考慮將其引進本國市場并加以推廣，而德國正在為引入不動產(chǎn)投資信托運營方式進行院外游說活動。
2003年3月，英國就引入和不動產(chǎn)投資信托公司相類似的“房地產(chǎn)投資基金”(PIF)舉行了咨詢會，商討其進入市場的可行性。英國財政大臣戈登.布朗希望引入房地產(chǎn)投資基金以幫助凝縮、消除住房市場的泡沫。他指出，“不動產(chǎn)投資信托公司一旦成為公開上市的、從內(nèi)部管理且資本結(jié)構(gòu)固定的高銷售要求的公司，其市場表現(xiàn)將尤其突出。”他還建議以商用房地產(chǎn)為目標而創(chuàng)建起來的房地產(chǎn)投資基金同樣應在住宅房地產(chǎn)市場投資，發(fā)揮其應有的作用。
2003年，不動產(chǎn)投資信托公司開始進入中國香港特區(qū)市場運作，其資金管理采取外部管理方式。與多數(shù)不動產(chǎn)投資信托公司不同的是，在香港，這些公司并未完全被免除納稅義務：它們獲準免于支付地產(chǎn)稅，但是還須繳納利潤稅。
同在2003年，法國也醞釀產(chǎn)生了具有本國特色的不動產(chǎn)投資信托公司。與此同時，部分房地產(chǎn)公司也開始朝著Siics方向進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，目的是吸引具有更廣泛行業(yè)背景的股東投入和更多的投資資金流入。法國稅務當局已經(jīng)批準，在轉(zhuǎn)型公司支付相當于其4年資本收益稅額一半的稅款后，可以免除其將來的納稅義務。
在澳大利亞，不動產(chǎn)投資信托公司同樣在房地產(chǎn)市場運作。不動產(chǎn)投資信托公司和房地產(chǎn)公司在其房地產(chǎn)市場共存，而且多數(shù)信托投資公司還是采取外部管理方式。在新加坡和日本，不動產(chǎn)投資信托公司和房地產(chǎn)公司也在市場共存。由于不動產(chǎn)投資信托公司進入兩國市場相對較晚，它們和市場的磨合、協(xié)調(diào)適應尚需些時日。
在世界各國紛紛引入、推廣不動產(chǎn)投資信托公司之際，房地產(chǎn)信托投資作為國際投資市場的一種新興投資形式，在世界市場運營機制比較成熟的國家和地區(qū)的蓬勃發(fā)展已是大勢所趨。
(xintuo摘自經(jīng)濟參考報)